Cómo un consultor dijo que jugó las inspecciones de HUD: barrer los problemas detrás de una pared
Obtener enlace
Facebook
X
Pinterest
Correo electrónico
Otras aplicaciones
Cómo un consultor dijo que jugó las inspecciones de HUD: barrer los problemas detrás de una pared
https://assets.propublica.org/images/articles/20181220-springfield-1200x630.jpg?1545505448
Cómo un consultor dijo que jugó las inspecciones de HUD: barrer los problemas detrás de una pared
SPRINGFIELD, Mass. - Cuando el consultor de vivienda Joe Reynolds llegó al complejo de apartamentos Chestnut Park aquí en octubre de 2016, dijo que llegó rápidamente a la conclusión de que no pasaría la inspección obligatoria del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.
El complejo de viviendas asequibles deteriorado, que domina el horizonte de la ciudad, no pasó una inspección en 2013. Apenas pasó dos años después. Un puntaje deficiente hubiera requerido que el propietario certificara por escrito a HUD que había solucionado todos los problemas con el edificio, y que podría haber mejorado el escrutinio de HUD, lo que podría dar lugar a sanciones.
La Compañía Dolben, que en ese entonces era el administrador de la propiedad de Chestnut Park, contrató a US Housing Consultants, la firma que emplea a Reynolds, para ayudarlo a prepararse para la inspección.
Según Reynolds, había un problema evidente: una sala comunitaria con una piscina vacía donde dijo "todo está roto". Fue un "desastre, un gran desastre", dijo a otro cliente en agosto, según una grabación que El cliente lo compartió con un reportero.
Reynolds dijo en la grabación que con un pensamiento rápido, sabía que podría encontrar una manera de obtener el puntaje de aprobación. "Así que hice que los muchachos bajaran y me compraran un par de dos por cuatro, montantes y un poco de Sheetrock, y flotamos las paredes en el vestíbulo del ascensor y en cada escalera, de modo que en todos los lugares que saliste, estabas en un lugar muerto. fin."
Al día siguiente, el inspector de HUD se quedó perplejo ante la habitación amurallada, contó Reynolds, según la grabación. "El tipo es como 'Esta es una configuración extraña'", dijo. "Y me encogí de hombros. Yo estaba como, 'Sí, ya sabes,' arquitectos de los 70 '".
Reynolds dijo que sugirió al inspector que quizás el arquitecto estaba canalizando a Andy Warhol y que "quería ser un poco diferente".
Sin embargo, dos años después, la propiedad todavía tiene problemas, como chinches, problemas de calefacción y refrigeración, y ascensores rotos, según los registros de inspección de la ciudad y las entrevistas con los inquilinos. Una empresa diferente asumió la administración de la propiedad en febrero de 2017, y está planificando una renovación multimillonaria que se espera que tenga lugar el próximo año.
Cuando un periodista llamó a un residente de las torres, cuyo nombre y número figuraban en un registro de quejas de la ciudad, se rió cuando se le preguntó si la puntuación de inspección casi perfecta reflejaba la realidad dentro del complejo de apartamentos. "¿Cómo ocurrió eso? Eso no tiene sentido ", dijo la mujer, que pidió no ser identificada porque es una persona mayor que vive sola y se preocupa por su seguridad.
En todo el país, el sistema de inspección de propiedades de HUD, combinado con la falta de fondos federales para realizar reparaciones importantes, ha creado una cultura de búsqueda de puntajes que permite a los propietarios hacer arreglos cosméticos y evitar abordar problemas de salud y seguridad más graves que enfrentan los inquilinos. Dos ex directores de la autoridad de vivienda en Tulsa, Oklahoma, fueron sentenciados a libertad condicional este año después de declararse culpables de su papel en hacer trampa en las inspecciones de HUD enviando trabajadores a las unidades antes que a los inspectores para hacer retoques. (Fueron atrapados haciéndolo por un equipo de televisión local.)
El inspector de cumplimiento del código de la ciudad Michael Tuckey revisa las ventanas de los dormitorios en una unidad en Chestnut Towers en noviembre. (Greg Saulmon / El Republicano)
También este año, los fiscales federales. acusó a la Autoridad de Vivienda de la Ciudad de Nueva York de intentar ocultar el alcance de los problemas y engañar a los inspectores de HUD apagando el agua de los edificios para ocultar las fugas y colocar letreros de "No entrar" en las habitaciones del sótano.
Un alto funcionario de la autoridad de vivienda de la ciudad previamente se negó a comentar sobre el asunto, pero reconoció que la autoridad de vivienda ha tenido problemas y ha cometido errores. También señaló que los edificios que envejecen necesitan miles de millones de dólares en reparaciones, pero que el gobierno federal no les ha proporcionado los fondos adecuados. La ciudad está en discusiones para resolver el caso.
"La principal razón por la que la mayoría de las propiedades no pasan", dijo Reynolds en la grabación, es que "simplemente no entienden cómo jugar el juego con los puntos". Hay tanto para eso como una estrategia de manipulación de juegos de ajedrez como saber cómo arreglar algo ".
HUD ha reconocido que su sistema de inspección y su algoritmo de calificación han cambiado poco en dos décadas y que algunos administradores de propiedades y los consultores que contratan para ayudarlos a pasar las inspecciones han aprendido a manipularlo.
En octubre, el secretario de HUD, Ben Carson, publicó una carta a Twitter que decía que había dirigido un nuevo examen del sistema de inspección. “Está claro”, dice la carta, “que muchos propietarios privados de viviendas subsidiadas por HUD se han acostumbrado a un régimen de inspección de 20 años y, en algunos casos, han invertido más en cumplir los requisitos mínimos ... en lugar de satisfacer sus requisitos. obligación contractual de proporcionar viviendas dignas, seguras y sanitarias ”.
El Southern proporcionó una copia de la grabación de Reynolds a su empleador, US Housing Consultants, uno de una industria casera de consultores que contrata a las autoridades de vivienda pública y los propietarios privados para brindar capacitación en cumplimiento y ayudar a las propiedades con las inspecciones y apelaciones. US Housing, con sede en New Hampshire, tiene 40 empleados y alrededor de 800 clientes que administran propiedades públicas y privadas en todo el país.
Scott Precourt, el socio fundador de la compañía, dijo que la empresa "se enorgullece de brindar servicios de consultoría completos y precisos" sobre las inspecciones de HUD y "lamentamos profundamente el lenguaje utilizado por nuestro empleado".
Precourt dijo que no podía discutir asuntos de personal, pero que convocó una reunión con todos los consultores de la compañía para aclarar qué orientación es aceptable para que ellos proporcionen a los propietarios en la preparación de una inspección de HUD.
Aún así, dijo Precourt, la mala elección de las palabras de Reynolds hizo que ciertas prácticas aceptables parecieran más infames de lo que son. Por ejemplo, Precourt dijo que es aceptable sellar las habitaciones que no están en uso en una propiedad si el cambio está diseñado para ser a largo plazo, siempre y cuando no cree un peligro.
Anna Vignet / ProPublica
Más allá de su trabajo en Springfield, Reynolds también recordó recomendar otros accesos directos que podrían mejorar los puntajes de un edificio. En la grabación, dijo que les dijo a los dueños de propiedades que retiraran algunas luces de emergencia y señales de salida, a pesar de que podrían ser requeridas por los códigos de incendios locales. La razón es que los inspectores de HUD deducirán puntos por cualquier señal o luces dañadas, pero solo si los artículos están presentes y no funcionan correctamente.
"Así que tomaremos todas esas cosas, las pondremos en un sótano en algún lugar y luego sellaremos el sótano, literalmente cemento sobre la puerta - boomp - desaparecido. "Ahora todo, todas las cosas que sacamos de todos los apartamentos y de todos los pasillos están todos apilados, rotos, y el shitheap y todo lo que hay allí", dijo en la grabación. "Sellarlo".
Precourt se negó a abordar esa cita y dijo que "esa oración es demasiado densa para desentrañarla". También rechazó las solicitudes para que Reynolds esté disponible para una entrevista. Reynolds no devolvió un mensaje a su correo electrónico de trabajo en busca de comentarios.
Precourt también dijo que Reynolds, a pesar de lo que dijo en la grabación, no fue el consultor que trabajó con la empresa administradora de Chestnut Park a fines de 2016 para ayudar a preparar la inspección.
Precourt dijo que un empleado diferente de la compañía aconsejó al dueño de la propiedad que selle la sala comunitaria y el área de la piscina. Precourt dijo que el muro estaba destinado a proporcionar una solución a largo plazo, y era su entendimiento de que todavía está en su lugar. Un reportero de The Republican, el diario en Springfield, recorrió la propiedad a mediados de noviembre para evaluar las condiciones allí y no encontró ningún muro que bloqueara la entrada a la sala de billar. Sheetrock fue observada en la habitación, amontonada en el suelo. Además, en julio no había ningún muro alrededor del área de la piscina cuando los líderes de la ciudad y del estado y el gerente de la propiedad realizaron una conferencia de prensa para discutir la renovación planificada.
El Secretario saliente de Vivienda y Desarrollo Económico de Massachusetts, Jay Ash, observa la piscina cubierta en Chestnut Towers en Springfield, Massachusetts, durante una visita al edificio en julio de 2018; La piscina no se ha utilizado durante años. (La foto del archivo republicano)
Un vicepresidente senior de Dolben Company, que administraba la propiedad en el momento de la inspección de 2016 y había contratado a US Housing Consultants, no devolvió una llamada telefónica ni un correo electrónico detallado en el que solicitaba comentarios sobre la grabación y la inspección.
Una portavoz del actual gerente de la propiedad, Related Springfield Associates Limited Partnership, no pudo decir cuándo se derribó el muro. Springfield se hizo cargo de la gestión diaria de Dolben Company en febrero de 2017 y desde entonces ha comprado el interés de Dolben en la propiedad.
Mike Gantt, otro consultor de vivienda que revisó el audio a pedido del Southern, dijo que "nunca hay ninguna justificación para retirar los dispositivos de seguridad o realizar modificaciones que puedan aumentar el riesgo de lesiones o muerte", como las señales de salida y el alumbrado de emergencia.
"Dicho esto, esta situación ilustra las consecuencias involuntarias de un sistema defectuoso que se considera sin sentido y no razonable", dijo Gantt, vicepresidente senior de The Inspection Group. "La gente naturalmente rompe las reglas que no respetan ni entienden".
Esta no es la primera vez que los consultores en Massachusetts han llamado la atención por sus esfuerzos para ayudar a las propiedades a pasar sus inspecciones.
En 2007, 2009 y 2011, un consultor. Obtuve acceso avanzado a la lista de unidades. Los inspectores de HUD estarían revisando. El consultor le dio la información a un funcionario de la Autoridad de Vivienda de Chelsea, quien se la pasó a su jefe, quien luego ordenó a los equipos de mantenimiento que se concentraran en esos apartamentos. El consultor pudo acceder a las bases de datos de HUD porque también era un inspector certificado por HUD. Él y dos funcionarios fueron condenados posteriormente en el plan.
Anna Vignet / ProPublica
Un informe reciente de la Oficina del Inspector General de HUD dijo que la agencia aún no había tomado las medidas necesarias para proteger sus bases de datos de un acceso inadecuado que podría socavar las inspecciones.
La grabación de lo que sucedió en Springfield fue hecha por Cori Mackey, quien forma parte de la junta directiva de una organización sin fines de lucro en Hartford, Connecticut, que administra un complejo de viviendas asequibles. La organización sin fines de lucro había contratado consultores de vivienda de EE. UU. Para ayudar a preparar una inspección en Connecticut en agosto.
Mackey dijo que ella comenzó a grabar el encuentro con su teléfono cuando Reynolds comenzó a hablar sobre las prácticas que emplea para que sus clientes obtengan puntuaciones más altas en sus inspecciones. Además de servir como miembro de la junta sin fines de lucro, Mackey también es el director ejecutivo de una organización de defensa del vecindario que ha trabajado con inquilinos en el extremo norte de Hartford, quien dijo que sus complejos de viviendas de propiedad federal y subsidiados por el gobierno federal eran inseguros y estaban llenos de moho y ratones a pesar de tener Pasó las inspecciones recientes de HUD. HUD eliminó la financiación de una de esas propiedades en mayo.
Mackey dijo que su organización sin fines de lucro solicitó asistencia a los Consultores de Vivienda de EE. UU. Porque quería asegurarse de que su personal entendiera todas las reglas de HUD y cumpliera con las normas. Ella dijo que la propiedad de la organización no lucrativa no tenía atajos similares a los que Reynolds describió que hizo en Springfield.
El portavoz de HUD, Jereon Brown, no quiso hacer comentarios sobre la grabación porque se realizó sin el consentimiento de ambas partes. (La ley de Connecticut solo requiere el consentimiento de una de las partes para registrar los encuentros en persona). Pero Brown ha notado los esfuerzos continuos de HUD para modernizar el sistema de inspección.
Cuando los apartamentos Chestnut Park se construyeron en la década de 1970, los desarrolladores esperaban atraer una combinación de personas con ingresos altos, medios y bajos. Pero al igual que en muchas ciudades, el centro de Springfield experimentó una desaceleración aproximadamente al mismo tiempo, ya que las empresas cerraron y la clase media se mudó.
En 1988, los anuncios de display en Springfield Morning Union, un predecesor de The Republican, dejaron de usar la palabra "lujo" para describir el complejo.
Hoy en día, casi todos los residentes del edificio son inquilinos de bajos ingresos. La gran mayoría de los alquileres de inquilinos se compensan con una forma de subsidios de alquiler de la Sección 8. La propiedad consta de varios edificios, incluida la torre de 34 pisos conocida como 10 Chestnut. La piscina del edificio se drenó hace dos décadas y no se ha utilizado desde entonces.
Desde la inspección de 2016, la división de vivienda de la ciudad del Departamento de Cumplimiento de Códigos ha recibido cerca de 20 quejas de los inquilinos en la propiedad; aproximadamente un cuarto de ellos han resultado en citas, según muestran los registros de la ciudad. Las quejas sobre la propiedad en los últimos dos años incluyen fugas de agua, moho, lavadoras y secadoras inoperables de la comunidad, alfombras en un pasillo común manchado de excrementos de perros, aparatos inoperables y problemas de calefacción y aire acondicionado.
David H. Cotter, director adjunto de la división de vivienda del Departamento de Cumplimiento del Código de Springfield, cuestionó por qué los inspectores de HUD hubieran aceptado las condiciones, incluidas las paredes improvisadas alrededor de la sala de la comunidad.
"Eso es simplemente ridículo", dijo. "Suspenderíamos a cualquier inspector si él entrara, lo viera y no emitiera una citación". Si alguien colocara un muro temporal, probablemente se notaría, dijo Cotter. Y una vez que lo fue, empezaron las preguntas, como: ¿Es un cambio estructural en el edificio? ¿Alteraron el plano de planta sin aprobación? ¿Está el trabajo hasta el código?
Cotter dijo que, según su conocimiento, el edificio no recibió un permiso para construir las paredes, como probablemente se requeriría. Precourt, el cofundador de US Housing Consultants, dijo que no se buscó un permiso de construcción y que él no creía que tener uno fuera necesario para el trabajo.
Después de hacerse cargo de la administración a principios de 2017, Related Springfield realizó reparaciones en los ascensores y el estacionamiento, y mejoró la seguridad, dijo la portavoz Jessica Scaperotti. Este año, Related Springfield anunció planes para una renovación de $ 45 millones. Se espera que ese trabajo comience en algún momento en 2019. Scaperotti no quiso hacer comentarios sobre las actividades descritas en la grabación porque su compañía no participó en el proceso.
El puntaje de aprobación se encuentra entre los factores que permitieron que la propiedad calificara para un programa de demostración de HUD, en virtud del cual puede recibir subsidios federales de alquiler mejorados. Esto apoya una refinanciación más amplia de la propiedad, incluido el acceso a un subsidio estatal de $ 10 millones y créditos fiscales federales para viviendas de bajos ingresos para financiar la renovación.
El investigador de ProPublica Derek Kravitz contribuyó a este informe.
Molly Parker es una reportera de investigación, centrada en la vivienda pública, para The Southern Illinoisan. Envíele un correo electrónico a molly.parker@thesouthern.com y síguela en Twitter @mollyparkerSI.
Patrick Johnson es un reportero en The Republican / MassLive.com / El Pueblo Latino. Envíale un email a Pjohnson@repub.com y síguelo en Twitter @ PaddyJ1325.
¿Vives o trabajas en viviendas públicas? Comparte tu historia usando nuestro cuestionario.
Comentarios
Publicar un comentario